两人合伙买房 结果被第三人捡了“大便宜”?
火烈曼伦新闻  2019-10-28 19:26:41  

原告周先生起诉他的同事王女士,称他私下低价出售了共同投资的房子。

被告王女士称周先生实际上没有履行协议。

十多年前,周先生和他的同事王女士在广州共同投资买了一栋房子,但王女士私下卖掉了房子。直到2017年底,他才知道这个消息。为此,周先生向广州市海珠区人民法院提起诉讼,要求确认王女士的房屋销售合同无效。这一主张得到了法院的支持。在二审中,广州市中级人民法院认定周先生不符合起诉条件,撤销一审判决,驳回周先生的起诉。被告王女士说,周先生实际上没有履行协议。周告诉新快报记者,他认为二审判决在认定事实和适用法律方面是错误的,并于2019年10月10日向广东省高级法院申请再审。

美国新快报记者何胜庭

原告

一栋150万元的房子卖了60万元。

周先生和王女士是同事。2005年10月2日,双方投资广州市海珠区赤岗北路18号宏景花园一栋楼1104室房产(以下简称1104室)。该物业建筑面积为75.32平方米。当时折扣价为47145元,首付款为141450元,加上购置税等费用,合计155240元。双方应承担一半费用。他们同意将剩余的33万元贷款给银行,期限为20年,双方各承担一半贷款。周先生告诉《新快报》记者,当时房子是以王女士的名字注册的,双方按照协议支付了相应比例的房价。

2005年11月29日,周先生和王女士签署协议,规定周先生应向王女士支付一定金额。王女士退出了对该房产的投资。两年后,王女士协助周先生处理该房产的转让事宜。协议签署后,周先生将负责支付银行贷款和其他款项。

周先生说,在他付给王女士7万多元后,王女士并没有协助他办理房产转让。经过协商,直到2017年底,他才得知该房产早在2011年就被王女士以60万元的价格卖给了朱慕秋,而“当时的市场价格约为150万元”。

自从周先生和王女士买了1104套房子后,房子一直由周先生管理和经营。他认为,在他不知情的情况下,王女士与购房者朱牟秋勾结,损害了他的合法权益。因此,她于2018年11月16日向广州市海珠区人民法院提起诉讼,将王女士和朱牟秋告上法庭。

购房者

购买交易是合法的,没有恶意串通。

首先,王女士说她和周先生确实在2005年10月共同投资购买了1104套房子,11月她签署了一项退出投资的协议。然而,周先生没有按照约定的时间付给她77620元。由于房价上涨,她没有继续坚持退出投资。

后来在离婚财产纠纷案中,她需要支付前夫30万元,她的律师梁某借给她20万元。由于很难在短时间内一次性偿还,梁提醒王女士,她的前夫将要求在任何时候分割婚姻期间购买的1104套房子,并建议王女士将房子卖给他。

当时,王说虽然房子是以她的名字命名的,但它是和其他人共同投资的,已经签署了弃权协议,但梁说它仍然可以出售。在房地产交易中,她发现房子转让给了梁的母亲朱牟秋。

在庭审中,被告朱牟秋提交了银行账户,以证明她与王女士之间的房屋交易合法有效。她实际上用80万元从王女士那里买下了所涉及的房子,所有的购房款都已付清。朱牟秋认为,作为买方,她是一个善意的第三方,与被告王女士没有恶意串通。原告声称交易价格低得不合理,损害了原告的利益,这一说法无法成立。

为什么《广州市存量房屋买卖合同》中规定的房屋交易价格只有60万元?对此,朱牟秋回答说,这是由于王女士未偿还的贷款以及为处理税务问题所做的调整。实际成交价格为80万元。

原告周先生表示,他不认可被告朱mou秋提交的银行账户,并认为朱mou秋与王女士之间的债权债务关系与本案无关。

初审

销售价格明显低于市场价格,销售被裁定无效。

王女士与周先生签署的协议显示,2005年11月29日前,周先生向王女士支付了77,620元的投资。经过两年的协商,双方将持有房地产证的王女士的帐户名改为周先生。

2011年1月20日,王女士与购房者朱牟秋签订了总额为60万元的广州市存量房销售合同。根据房屋管理部门出具的档案,2011年1月30日,该房屋的登记移交给朱牟秋。

此外,在与开发商广州天地房地产开发有限公司签署的《宏景花园住宅认购函》中,注册客户为原告周先生。此外,物业公司于2016年7月3日出具的收据显示,客户姓名为王女士和周先生。

经审理,海珠区法院认为,原告提交的《协议书》和《洪景花园住宅购买书》可以证明双方共同投资购买了涉案房屋。此外,王女士证实了这一点,法院也证实了这一事实。

关于两名被告出售涉案房屋是否构成恶意串通,王粲女士提交的民事调解书证明,被告朱mou秋的儿子梁某是王女士此前离婚财产纠纷案件的委托代理人。梁某应该知道王女士的财产状况,包括所涉及的房屋。王女士还告诉梁某,该房屋是与其他人共同投资的,并签署了弃权协议。因此,被告朱牟秋声称自己是善意第三方是没有根据的,不会被接受。

但是,在银行账户中,只有599,300元被明确标明为购买价格,另外200,000元没有用于购买目的,而不是被告所说的800,000元。即使实际成交价格是80万元,也明显低于当时的市场价格。

法院认为,被告朱牟秋购买涉案房屋时并未实际检查,且在取得产权后多年未移交涉案房屋,这不符合房屋的正常交易习惯。

为此,法院认为,出售两名被告是故意串通,损害了原告在房屋中的合法权益。2019年4月30日,海珠区法院裁定,两名被告就1104室签订的销售合同无效,1104室恢复为被告王女士的姓名。

二审

原告不符合起诉条件,撤销了一审判决。

一审判决后,朱牟秋拒绝接受判决,并向广州市中央法院提起上诉。她认为自己购买所涉房屋是合法有效的交易,周先生和王粲女士之间的法律关系只能由他们自己解决。朱慕秋与此无关,也不应该影响她对所涉房屋的合法物权。

周告诉新快报记者,2011年涉案房地产的市场价格超过150万元,而王女士以60万元的超低价格出售,这显然不符合常识。朱牟秋在房子交易后的78年里没有见过或收到任何房子,这是违反常识的。

在二审中,王女士说一审判决认定事实清楚,适用法律正确,并要求法院驳回上诉。

经审理,广州市中级人民法院认定,涉案房屋此前以王女士的名义登记。在本案中,尽管周先生声称他已经向王女士支付了协议中约定的投资金额,但没有明确的证据证实这一点,王女士否认了这一说法。另一方面,周先生主张的付款事实没有得到有效判决的确认,因此本案无法确认周先生对所涉房屋的实际物权。

在这种情况下,周先生的诉讼不是基于对他在房子里的合法权益的损害。由于不符合《民事诉讼法》中“原告是本案的公民、法人和其他有直接利害关系的组织”的条件,他驳回了周先生的诉讼。

2019年9月4日,广州市中级人民法院发布民事判决,宣布海珠区法院的判决无效,驳回周先生的诉讼。

原告

证据链的完整性已向广东省高级法院申请再审。

周先生对广州市中级人民法院的民事判决表示不满,并于10月10日向广东省高级人民法院提出再审申请,要求重审此案。

周先生说,他向法院提供的证据,如协议、宏景花园住宅认购书、宏景花园估价表、开发商付款凭证等,形成了完整的证据链,明确证明申请人是涉案房屋的实际所有人。

他告诉新快报,他提交的银行对账单显示,他实际上已经履行了对王女士(指定收款人)的付款义务。他认为,本案是确认合同有效性的诉讼,而不是侵犯不动产权利的诉讼。二审驳回了申请人的诉讼,理由是它无法确认申请人对所涉房屋的"实际财产权",并且申请人在本案中没有直接利益,这是适用法律的一个错误。

为此,他向广东省高级法院申请再审,请求撤销二审判决,维持一审判决。新快报记者将继续关注此案的进展。

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